Оцінка нерухомості в Україні

Нові правила оцінки нерухомості в Україні у 2022 році.

Фонд держмайна повідомляє, що відповідно до наказу ФДМУ від 25 червня 2021 року № 1097 введено в експлуатацію єдину базу даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості, сервісом послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оцінну вартість об'єкта нерухомост в в Україні.

Фонд зазначає, що 9 березня 2021 року набрав чинності наказ ФДМУ від 12 січня 2021 року № 24 "Про внесення змін до Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку", зареєстрований у Міністерстві юстиції України 24 лютого 2021 року за № 239/35861, та застосовується з 29 червня 2021 року.

Положення Закону передбачають, зокрема, таке:

Процедуру оцінки майна врегульовано указом Фонду державного майна України. Він надає оцінювачам відповідний сертифікат, що дозволяє проводити оцінку для здійснення угод з нерухомістю. Інформацію про наявність у оцінювача відповідних документів та термін їхньої дії можна перевірити у реєстрі на сайті Фонду держмайна.

Для визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості Єдиною базою даних звітів про оцінку формується електронна довідка про його оцінну вартість (е-довідка), яка діє протягом 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою даних звітів про оцінку (далі – Єдина база).

Тільки продавець та покупець визначає вартість нерухомості. Ціна, зазначена в договорі, може бути меншою. При цьому податок нараховуватиметься із суми, яку занесено в оцінку. Але якщо вартість угоди, зазначена в договорі, є вищою ніж у оцінювача у звіті, податок нараховуватиметься та сплачуватиметься з більшої суми.

Як проводиться оцінка?

Достатньо увійти на сайт Фонду державного майна України та заповнити пропоновану форму (документально підтвердити володіння об'єктом).

Ці дані надсилаються до бази звітів ФДМУ, перевіряються, а потім обробляються електронним модулем та порівнюються із середньоринковими показниками. Модуль встановлює мінімальну оцінку нерухомості виходячи з тисяч оброблених даних. Документу з підсумковою вартістю надається унікальний реєстраційний номер та формується довідка.

Якщо власник нерухомості погоджується з отриманим результатом, на підставі цих даних він може звернутися до фахівців для укладання угоди.

Також одержаний результат можна оскаржити. Для цього достатньо звернутися до професійного оцінювача. Але врахуйте, що його висновок про вартість житла не може відрізнятись від автоматичної оцінки більш ніж на 25%. А якщо ні, то в реєстрації буде відмовлено.

Оцінка нерухомості – досить складний процес. Починається він з ініціативи власника об'єкта, який обирає оцінювача та звертається до його послуг. Між оцінювачем та клієнтом укладається договір, у якому прописуються обов'язки сторін та термін проведення оцінки.

Спочатку потрібно знайти компетентного спеціаліста. Це можна зробити, наприклад, на офіційному порталі Фонду державного майна, де доступний розділ із реєстром суб'єктів оціночної діяльності. Тут зібрано велику базу оцінювачів у різних містах України.

Які документи знадобляться?

• Свідотство про власність
• Договір купівлі-продажу, міни, дарування чи свідоцтво на квартиру (будинковласництва)
• Технічний паспорт БТІ на нерухомість
• Паспорт та ідентифікаційний код власника нерухомості
• Додатковий перелік документів для оцінки домоволодіння:
• договір оренди землі чи державний акт (свідоцтво) про право власності на землю;
• витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (за наявності);
• витяг з ГЗК (за наявності).
• Для оцінки об'єкта комерційної нерухомості необхідні такі документи (копії):
• документ, що засвідчує право власності на майно;
• технічний паспорт на нерухомість;
• документи, що засвідчують правовий статус землі, на якій розташована нерухомість (договір оренди землі, акт постійного користування або державний акт (свідоцтво) про власність на землю);
• довідка про балансову вартість майна (для юридичних).

Усі документи передаються оцінювачу як копій. Наведений перелік необхідних документів має довідковий характер та може бути скоригований після детального вивчення завдання на незалежну оцінку об'єкта нерухомості.

Що в оцінці має бути вказано?

Відповідно до чинних на сьогодні правил, оцінка об'єкта нерухомості може проводитися без виїзду оцінювача на місце та особистого огляду з обов'язковим наданням усіх необхідних документів. При цьому на певну за результатами оцінки вартість впливають:

- Розташування об'єкта. Визначальним фактором є населений пункт та середній рівень цін у його межах. Також до уваги береться район міста, близькість лісу, водойм, інфраструктурних об'єктів та інші фактори. Наприклад, будинок у Чорноморську біля моря буде оцінений дорожче, ніж будинок на протилежній околиці міста;

- тип та характеристики об'єкта нерухомості. Рік будівництва, використані матеріали, стан двору, під'їзду, прибудинкової території, наявність оздоблення та підведених комунікацій, наявний ремонт, площа, планування, вид з вікон. У багатоповерхових будинках також враховується поверх, на якому знаходиться квартира, а в земельних ділянках – ландшафт та якість ґрунту.

Для формування вилучення з Єдиної бази про реєстрацію довідки про оцінну вартість об'єкта нерухомості або звіту про оцінку усі нотаріуси мають зареєструватися в Єдиній базі. Нотаріус повинен використовувати особистий кваліфікований електронний підпис

Оцінка майна: фінансове питання.

Вартість послуги з оцінки нерухомого майна оплачує замовник оцінки, який передає необхідні відомості та документи Суб'єкту оціночної діяльності (оцінної компанії).